土地流轉后遇到征收,補償款應該歸誰?
因此,為了防止土地閑置的情況發(fā)生,我國《農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定,通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉,這樣就不會導致土地資源浪費的現(xiàn)象發(fā)生。那么當土地采取這些方式流轉之后,遇到征收,補償款該歸誰所有?接下來萬典律師將分兩種情況進行講解。
種情況:土地承包關系不變
流轉方式:轉包、出租
轉包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限轉給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉包后原土地承包關系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后原土地承包關系不變,原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
無論是轉包還是出租,土地承包的關系都沒有發(fā)生變化,轉包人和出租人依舊要繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務,因此,當面臨征收時,補償應按照以下方式進行分配:
1、青苗及地上附著物的征收補償
承包地轉包或者出租后,土地的實際使用人是接包人或者土地承租人,在轉包、出租合同中沒有明確規(guī)定的情況下,青苗的補償應歸實際投入人所有(誰種歸誰),地上附著物(房屋等)的補償應歸附著物的所有權人所有。
2、土地補償費
由于土地承包關系沒有發(fā)生變化,因此接包人、承租人不是土地承包經(jīng)營權喪失的補償權利人,也就無權請求土地補償費中的土地承包經(jīng)營權補償,該筆補償費應由作為物權人的轉包人、出租人取得。(若合同有約定則從其約定)
3、安置補助費
安置補助費的歸屬問題,關鍵在于接包人、承租人是否屬于被安置的對象范圍。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》第35條的規(guī)定,接包人應是“同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶”,但對承租人卻沒有任何的身份限制。由于征地安置的對象限于被征地集體經(jīng)濟組織的成員,因而依《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》的規(guī)定,接包人屬于安置的對象范圍,而承租人要視其是否為同一集體經(jīng)濟組織的成員而定。如果承租人屬于集體經(jīng)濟組織之外的其他單位或者個人的,其當然無權要求安置補助費。
第二種情況:土地承包關系改變
流轉方式:互換和轉讓
互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要,對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經(jīng)營權。
轉讓是指承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源,經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意,將部分或全部土地承包經(jīng)營權讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止,原承包方承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權部分或全部滅失。
互換或者轉讓,都導致原土地承包關系發(fā)生改變,原承包方不再履行與原發(fā)包方之間的義務,也不享有原有權利,其征收補償應這樣分配:
1、互換后的補償歸屬
土地互換表面上是互換各自耕種的土地,其實質(zhì)是土地承包經(jīng)營權的互換,所以進行互換后各自又重新與發(fā)包方建立了土地承包關系?;Q后發(fā)生土地被征收的,由互換后的土地承包經(jīng)營權人享有相應的補償。
2、轉讓后的補償歸屬
在轉讓范圍內(nèi),原承包人即退出承包關系,受讓方與發(fā)包方形成新的承包關系,土地承包經(jīng)營權的權利主體發(fā)生變更,所以受讓方成為新的土地承包經(jīng)營權人,有權享有轉讓土地被征收時所對應土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等補償費用。
萬典提示:
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉合同一般包括以下內(nèi)容:
?。ㄒ唬╇p方當事人的姓名、住所;
?。ǘ┝鬓D土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級;
?。ㄈ┝鬓D的期限和起止日期;
?。ㄋ模┝鬓D方式;
?。ㄎ澹┝鬓D土地的用途;
?。╇p方當事人的權利和義務;
(七)流轉價款及支付方式;
?。ò耍┝鬓D合同到期后地上附著物及相關設施的處理;
?。ň牛┻`約責任。
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