土改是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)?？梢灶A(yù)期，經(jīng)過2017年的分水嶺，即土地的確權(quán)行將告成時(shí)，也將是一些試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的推廣之時(shí)。作為企業(yè)和資本，應(yīng)更早時(shí)間進(jìn)行布局。

 

　　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市終于實(shí)現(xiàn)“突破”。25日，人大常委會(huì)審議《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定（草案）》的議案。擬授權(quán)國務(wù)院在33個(gè)地區(qū)暫停實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等規(guī)定。北京大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣級(jí)行政區(qū)域擬允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。

 

　　土地制度是的基礎(chǔ)性制度，關(guān)乎城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，意義重大。黨的十八屆三中全會(huì)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確了農(nóng)村土地制度改革的方向和任務(wù)。去年12月中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組提出了堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上有序推進(jìn)。此次試點(diǎn)于存量的集體經(jīng)營性建設(shè)用地在一定前提下入市，作為改革的重點(diǎn)領(lǐng)域之一，土地改革涉及數(shù)億人的利益調(diào)整，也關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)長期制度紅利的創(chuàng)造與釋放，其推進(jìn)進(jìn)程的謹(jǐn)慎在意料之中。

 

　　當(dāng)前，土地改革的路徑尚在探索，頂層設(shè)計(jì)尚未完成。2014年中央一號(hào)文件要求在2018年之前完成土地的確權(quán)登記和頒證，同時(shí)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》法律等也有望在未來幾年有所突破。頂層實(shí)際改革思路會(huì)逐步完善，期間推進(jìn)的改革也會(huì)保持一定的謹(jǐn)慎態(tài)度，但未來各試點(diǎn)可能表現(xiàn)出的創(chuàng)造力將很大程度上為后續(xù)改革的頂層設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)。

 

　　土改是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)?？梢灶A(yù)期，經(jīng)過2017年的分水嶺，即土地的確權(quán)行將告成時(shí)，也將是一些試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的推廣之時(shí)。作為企業(yè)和資本，應(yīng)更早時(shí)間進(jìn)行布局。

 

　　我們預(yù)計(jì)本次試點(diǎn)將引導(dǎo)后市幾大趨勢(shì)：

 

　　城鄉(xiāng)一體化、新型城鎮(zhèn)化改革的重要開端。加快土地改革，是人口紅利消失后農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的新需要，33個(gè)試點(diǎn)的篩選本身就在新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)和農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)中產(chǎn)生，這些破除城鄉(xiāng)二元制藩籬的先試先行，是增加農(nóng)民收入和積累新型城鎮(zhèn)化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的必經(jīng)步驟與方向。盡管實(shí)現(xiàn)土地市場距離真正的市場化還有漫長距離，但這一實(shí)質(zhì)性進(jìn)展已是城鄉(xiāng)一體化改革的重要開端。未來發(fā)展中，利用土地杠桿破除城鄉(xiāng)二元制,協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展,形成經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，都將是土改與城鄉(xiāng)一體化相伴相生的應(yīng)有之義。而圍繞土地增值收益分配的改革，則可能成為分擔(dān)成本、推動(dòng)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化的潛在突破口。

 

　　提升農(nóng)村地區(qū)工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平?？墒鼓壳伴e置的土地得到充分利用，并刺激農(nóng)村工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。農(nóng)副產(chǎn)品加工等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)將通過整合拿地，獲得更大的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。農(nóng)資企業(yè)可以通過進(jìn)入該市場，在農(nóng)村建設(shè)更多生產(chǎn)基地、站點(diǎn)和營銷網(wǎng)絡(luò)，從而提升產(chǎn)品和服務(wù)的滲透率。利好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)。

 

　　加快戶籍、財(cái)稅體制、自主發(fā)債等改革。土地改革面臨的阻礙包括法律修訂、中央與地方政府協(xié)調(diào)以及財(cái)稅體制改革等的協(xié)調(diào)。此次在試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)對(duì)法律規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，使得首要障礙得以緩解，但同時(shí)應(yīng)注意到集體經(jīng)營性建設(shè)用地同等的入市對(duì)城市政府地方財(cái)政收入形成實(shí)質(zhì)性負(fù)面沖擊也不容忽視，需要在財(cái)政收支方面進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，中央一直倡導(dǎo)建立多元化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制，試圖擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴，減少潛伏的金融風(fēng)險(xiǎn)，但采取以何種方式緩解地方政府財(cái)政收支缺口，將成為試點(diǎn)能否大范圍推廣的重要決定因素。為了減少改革阻力，預(yù)計(jì)未來試點(diǎn)地區(qū)有望在戶籍制度改革、財(cái)稅體制改革、自主發(fā)債資格等領(lǐng)域獲得更多的政策支持。

 

　　對(duì)房地產(chǎn)市場短期影響有限。此次采取法律豁免的方式在33個(gè)縣市區(qū)進(jìn)行封閉運(yùn)行，且僅涉及存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，大多為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，短期內(nèi)不存在大規(guī)模入市，這是一個(gè)限定。更重要的，是明確要求在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下才可以入市，綜合看,短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場影響很小。但長期看，隨著試點(diǎn)的開展與推廣，農(nóng)村存量集體經(jīng)營性用地入市，成為工業(yè)用地或旅游用地等，可一定程度上緩解城市高價(jià)地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市用地結(jié)構(gòu),促進(jìn)紡織、造紙、化工等產(chǎn)業(yè)向郊區(qū)集聚,信息、通信、金融及文娛等產(chǎn)業(yè)在城市中心區(qū)域聚集,傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)和高端裝備、環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)布局在城市中間或外部地帶。